互動與組合是購物中心的良性業態
段宏斌：金融是商業地產的血液，我們剛才聽了張文總經理給我們介紹的興業租賃業務。我們的銀行機構在目前中國商業地產蓬勃發展的階段，也推出了他們的創新服務，我想從各種方面來說，我們從中間可以看到，我們的商業房地產發展的一個高潮和更好的階段到來。我們下面首先用熱烈的掌聲感謝張文張總給我們提供這樣的一個思想。下面進入我們今天論壇的最后一個論壇環節，是購物中心商業業態互動性與組合策略，下面我們交給北京和美商地投資管理有限公司董事長穆建瑋先生做主持，歡迎穆建瑋上場。
北京和美商地投資管理有限公司董事長 穆健瑋
穆建瑋：我主持我們今天購物中心，業態優化和組合的專題。我簡單的介紹一下我們今天的嘉賓，首先我介紹我們鼎鼎有名的銅鑼灣集團董事長兼大中華購物中心聯盟主
時間有一點緊，本來想請陳總好好說了，銅鑼灣和大眾化購物中心聯盟的主席，他同時也是中國商業地產聯盟的執行主持。也請他對我們的會議和主題寄予一些期望和簡單的支持。
銅鑼灣集團董事長 陳智
陳智：很抱歉，這兩天嗓子發炎所以講話不清楚，本來昨天是要走的，但是很珍惜這個機會，今天上午跟大家見面，有機會跟大家認識，我覺得在中國商業地產最好的平臺就是這個會議，我覺得有非常多的感慨，因為這個聯盟的第一次論壇會議是跟大中華購物中心聯盟同辦的，在廣州，那一年就是大中華購物中心成立的當年的第二天晚上，舉辦了這個論壇跟頒獎年會，就是王永平秘書長跟我們在廣州舉辦的。所以我覺得見證了這個論壇的成長，我聽大家回來講口碑非常棒，開發商的檔次跟各種品牌的檔次非常高，所以我覺得很榮幸，也很感慨。在中國最早成立的商業地產關系商業聯盟，這個聯盟跟王永平跟我也有很大的關系，最早在2002年的時候，中國商業地產這幾個字出現的時候，王永平非常銳利的眼光就感覺到這個行業將會成為將來一個大的行業，一個專門的領域，很早王永平就提出來要搞中國商業地產聯盟，有非常多的巧合，我當時跟決策的董事長原本就講在廣州成立一個商業地產聯盟，我們去白云山山頂上開了好幾天的會議，后來又會凰鳳凰城開會議，后來我開中國凰百貨高峰論壇，在這個論壇上凰第一次見到王永平秘書長，我們凰覺得相見恨晚，結果王永平秘書長當時就邀請我，要我當主席，和王永平一起商量。后來我們發展了第二個主席，后來我們又發展了國美的董事長黃光裕，我們一共有五個主席，我們就當了聯合主席。
在這個過程中，他們都發生很大的變化，后來過了幾年之后，王健林當了全國工商聯副主席了，那個時候萬達的名聲非常大，擴展也非常快，他就主動的退出，不當聯合主席了，后來黃光裕遇到一些問題，結果黃光裕也沒有在。后來王永平秘書長的意思就是不要了，大家都見不到。最后就剩下我一個。前年正式的換屆成為中國國家商業部部長主席，這個升級是非常的令人敬佩，因為中國國家商業部部長當主席我想所有的人都覺得敬佩，這個聯盟的凝集力是很大在這里跟大家說一聲感謝，謝謝大家。
穆建瑋：我們知道購物中心，我們整個中國的城市化發展，催生了購物中心。我們用一句話，超市為了滿足基礎消費，滿足的是商品，百貨滿足的時尚品牌，購物中心是全日態的消費，他更多經營的是一種業態。到今天為止，特別是現代這種意義上的綜合體的發展，使我們整個城市立體化，功能化，同時也使我們的購物中心形態、業態、更加豐富。高中低端城市中心郊、主題型等等。在這個過程中，對我們的經營者、管理者、各種品牌商家還有管理者提出了更高的要求。我們今天有請到了幾位嘉賓，我簡單的介紹一下。
鄭總是現任呷哺呷哺（中國）控股有限公司副總裁，鄭總實際上在餐飲這個行業，市場的拓展是貢獻巨偉。在肯德基做了一共是15年，應該是非�；鸨�，非常惹火的小鍋，很多年輕人在購物中心里成為一道景觀。還有沙照祥先生是銀泰百貨（集團）有限公司投資拓展部總經理，在安徽、合肥等那些地方起步，逐步伴隨著非常富有的特點和特色，主要偏向于中高端物業。黃杰先生是我們最新業態的創始人，兒童體驗館，目前他的第一個作品正在大中購物中心，估計預計可能是在6月份左右開業，大家到時候可以去觀摩一下。莊煥華先生賣的不是表，賣的是時間。名家時間。張文先生是我們星期五餐飲管理的開發運營總監，以前跟鄭總是競爭對手，因為以前鄭總在肯德基的13年的時候他是在麥當勞。所以他也是非常的有經驗。包括一些國內的致知名品牌，永和大王等等，他都是執行者。他做了全國性的布局，我們非常榮幸請到了大家。今天世道不一樣了，我們的品牌更加豐富，消費者更加挑剔，跟過去我們做客戶中心的時候，到處去找品填不一樣，現在品牌業態都非常的豐富。我們可能更多的在購物中心的內攻上面要做一些文章。不管是從策劃規劃，一直是到最后的商業運用。
房地產開發比較容易理解，商業地產的價值在于用于商業把它做出來。不僅僅是在土地上，而更多的在于我們要經營顧客，經營商品，要把業態做出來。所以增加更多的社會價值，和經濟效益。我們有請各位嘉賓簡單的對我們今天的對話主題，購物中心、商業業態互動性和組合策略做一個簡單的闡述，然后大家再互動。我們有請陳總裁。
陳智：經過那么多年的發展之后，在那么多年看到的，就是有很多很繽紛的，很高的購物中心的出現，就是令人欣慰的一個方面。同時還是有很多的商業地產商，在開發購物中心的時候程序第一可能沒有經驗，第二可能是沒有團隊。懷著一個案子，對這個程序進行最好的判斷之后，做出一個拿地的行為，在拿地的過程中政府對規劃指標，規劃設計要提出自己最理想的想法。我們最近在中部六個省有很多這樣的案子，拿地的這個行為，在談的過程總，大部分的政府對規劃設計都有協商的空間。以前我們在深圳、廣州、更改規劃要領那個最難的事情，我覺得現在內地的城市一點額而都不難題，他全部弄好了一之后再去改這是，規劃設計跟商業的比例都不定，你先提出來，我們就感到你這個標準過，是一個很好的事情，現在應該要走向成熟，這個行業太過浮躁，不顧市場行為去爭一些項目，因為項目很多，有150個城市綜合體，國內有一個比較大的城市，到三環以內已經超過150個城市綜合體，未來10年15年能不能消化得了，我覺得非常值得大家去注意，所以我非�？春眠@個行業，但是大家還是要保持冷靜的方式去做，我未來一直會保持很大的積極性，繼續關注這個行業。
穆建瑋：我們以熱烈的掌聲向陳總表示感謝�，F在有請呷哺呷哺（音）的投資控股總裁鄭總來結合我們的主題談一下，目前咱們的餐飲業態，還有我們本身在購物中心的業態組合中發揮的作用，還有他對這方面的一些理解，實踐以及經驗的一些總結，剛才我跟鄭總也有一些交流我覺得很受益。
圖為呷哺呷哺(中國)控股有限公司副總裁 鄭剛 鄭剛：大家早上好，我來自呷哺火鍋這一塊。我們做的是餐飲業態體面的一個業態，我想時間很晚了，就不再進行展開談直接回到大的標題。
購物中心業態的活動性跟業態的策略：
我現在從兩個角度來看，第一個就是從外部的角度，實際上任何一個購物中心業態組合的策略跟互動性，這個項目確定的時候就已經確定了，位置絕對一切，先談一下購物中心業態組合的邏輯，首先是做項目的分析，分析項目所面對的商圈和客戶群，這個分析以后會做個項目的定位，一個是功能定位，一個是價格定位，定位以后我們才好確定我們的業態組合，業態組合是兩個，一個是業態的種類，一個是業態的比例，最后才會進行單一業態的匹配�；谶@一個業態組合的邏輯，外部的位置就決定了業態怎么組合，這是第一個，外部還有第二個問題，一定要考慮競爭的因素，目前我們看任何一個項目 ，在它的周圍兩公里、三公里、四公里甚至更多的距離，我們有多少的購物中心經過同業的競爭，所以這也決定了我們業態的種類，比例，需要做一個差異化的匹配，只有這樣的話可能同外部才能保證購物中心業態組合的科學性和合理性，這是從外部來看。
我做了15年的連鎖餐飲的開發，接觸的幾乎全國所有的老的購物中心，百貨商場，大的賣場都接觸過。我想從一個品牌使用者的角度來談一談內部的問題，對于一個購物中心內部業態組合的幾個問題。
第一個問題想談一下業態的互動性方面，先談一個客流與現金流的互動，我們每一個業態扮演者不同的角色，有的業態就是為整個的購物中心提供客流，有的角色是提供現金流，有的角色是既能夠提供客流，也能夠提供現金流。在扮演三個角色下，我也發現很多的購物中心在處理客流跟現金流這兩個關系方面，在比例和時間上可能有一些偏差。比如我們有的購物中心可能過多的強調現金流，所以在業態的布局上，會上一些對租金貢獻比較高的業態，反而壓縮了一些可以帶來客流的業態，所以這樣就導致很多購物中心的人氣不旺，所以做非常困難，培育其非常長，這肯定是在匹配上出現了問題。
第二個問題想一下目前看到了很多業態之間的過渡性，或者叫相鄰性，我覺得也有一些問題。剛才前一個對話的時候我們有一個嘉賓講，香港的購物中心，每一個樓層在每一個業態中都會放一個餐飲，實際上這種業態對中國目前是不太適合的，因為是不可以相鄰性的，在我們的很多的商場，包括化妝品放一些餐飲，這樣的做法是不對的。他會把我們的定位搞亂，在中國目前下，一定要根據自己購物中心的位置，來確定我們業態的相鄰性。包括有很多的購物中心，在餐飲那邊上放一個美發，放一個洗腳，這樣的話大家根本就沒有胃口，包括還有一些兒童區邊上放一些兒童設備，這邊賣的是兒童服裝、兒童玩具，隔壁就放著賣菜刀、鍋碗瓢盆這樣的組合把握的非常差。這就是業態兼容性的問題。
第三個就是業態是一個動態的過程，很多的購物中心對業態方面不太好。東西兩個緯度，一個是時間方面的不動態，可能對一個新興的購物中心在頭兩年的購物期，我們可能會偏重帶來一些客流角色的業態。對于一些比較成熟的購物中心，我們可能會比較偏重一些現金流比較強的角色的業態，能夠帶來更好的資金回報。在很多的購物中心在先后期的時間匹配上我覺得有欠缺，沒把握好。在空間上動態做的也不是太好，有的購物中心品牌一簽約簽20年，做同一個業態，同一個品牌，這就違背了我們的很多的購物中心，需要每一年、每三年來增加業態調整，增加客戶的新鮮感這種需求。我們現在看到很多的購物中心，位置上的布局基本上是沒有多大的差別的，我想這塊也是我們目前碰到的比較多的問題。
還有一個方面，我想談一下業態多樣性的問題。有很多的購物中心，我們考慮到本身的考量，包括功能的科學性。現在業態搞得很多，幾乎速度業態都面面俱到，每一個業態都沒法做透，這樣對后期的競爭是非常不利的。有的購物中心看到別人有餐廳我也要上，但是就做了400平米的匹配，但是做小面臺做兩個，做大面臺做兩個，所以沒有任何的營收能力。如果拿出一個樓層來做，這種餐飲的聚合力非常強。所以在多元態的布局上，你應該差異化怎么舍棄一些業態，這也是目前探討的比較多的問題。
最后的一個問題就是子業態的互動的問題，餐飲業，這是一個比較大的業態，下面有很多的子業態。像西式快餐，肯德基、麥當勞這算是一個子業態，很多的公司匹配的時候，對子業態相互競爭的方面做的有點欠缺。比如說一個子業態會上多個品牌，多個品牌相互的競爭，侵蝕了其他業態匹配。我看到有的百貨中心里面，說火鍋的這個品類，我可以同時上七個品牌，讓七個品牌之間相互競爭，去了飯類、面類，這樣的話對某個業態下面的子業態看法考慮的是比較欠缺的。我從一個客戶的角度反過來看看很多客戶中心的組合策略，有一些小小的意見和建議，謝謝大家！
穆建瑋：非常感謝鄭總，我總結一下就是多子多福。多要透，業態不在于多要在于透徹。要進行科學性的對比。要做一些產品滿足客戶需求的子項目，更多的不是籠統的分類。下面我們有請銀泰百貨投資部總經理沙照祥先生，他就他們的城市新的理念，百貨新的理念，他們的銀泰百貨發展的非常穩定，還有在北京王府井大街88號有樂天銀泰。
圖為銀泰百貨(集團)有限公司投資拓展部總經理 沙照祥 沙照祥：銀泰百貨在中國有30家，籌備有24家。在未來的三年以后，我們有60—70家這種百貨，全國連鎖。目前集中的區域主要是在浙江、湖北、安徽、山西、北京。其他的項目我們都是歡迎各方業主和開發商提供一些更多的項目信息給到我。對于我們公司拓展這一塊要求，隨著目前百貨的發展現在是老百貨，或者是以后的購物中心，都是慢慢的向大體量的方向發展。你現在看到非常好的百貨，已經基本具備了購物中心所有的素材，餐飲、娛樂、兒童體驗中心，包括購物中心。
購物中心目前拓展的體量是希望能在萬以上。如果能在購物中心做一個主力店，大概是三萬五以上。區域位置要求，如果是在核心區內不能低于4萬，在核心區外有非常大的體量購物中心，我們希望是在8萬以上。
今天的話題主要是說業態之間的協調。我們說老百貨一直在購物中心做個主題什么的，其實我們目前跟許多的大型的開發商，特別是全國性的大型開發商，在一起探討一些事情，也談一些項目的合作。有時候我們是想，購物中心和百貨業在全國看看一些案例的時候，它是垂直型的，一塊是百貨，其他的一塊是非常明顯的精品店餐飲和娛樂。百貨和購物中心之間沒有產生太多的互動，我們現在設想的是和購物中心這個，如果是做主力店的話，不是我們全部來做購物中心，我們在里面做主店是希望摻和在一起。做餐飲這一塊有可能是比較別的，因為要處理一些東西。在這中間是有一定的休閑區的，青吧、水果吧也好，在一個購物中心里面，如果一個平面大概達到12000或者是15000的時候，你是一定要提供一個公共區域來提供人們休息的。我們看到一個人在購物中心走累了半天得不到休息。
在一個大型的購物中心里面，他是需要一個集中百貨的。這種集中百貨是利于一些人對于目標性的這種消費進行商品對比，所以說我們經常開玩笑在某一個城市有一個非常好的購物中心，購物中心里面吃喝玩樂都有，有的客戶去吃去玩了，然后打個的到我們百貨公司買百貨，這里面就說有可能對于購物環節和消費來說，他有不同的層次和不同的需求。我們未來以后拓展的方向，還是逐漸的向購物中心發展的。有其他的商家有大型的購物中心，我們也愿意跟其他的人合作購物中心。在國外有關一些其他的聯合百貨，他們在購物中心里面占比將近70%。這里面和開發商能產生互動，我們百貨能做很多的事情，希望能夠更多的機會和在場的開發商產生互動和合作的項目，謝謝！
穆建瑋：我再推廣一下銀泰百貨，01833港股大家可以關注一下，非常好的業績。市值是200多個億，私營率達到22.6，這是非常好的業績而且在不斷的增長。在購物中心里面，我們講傳統，大家可能在這種傳統經驗上有一個比重，購物、餐飲、娛樂，5：3：2，以前書上都這么說，大家做的時候大概是這樣的一個比例。除了這些大的類別以外，更多的不是停留在這個上面，更多的是滿足我們一個顧客，四種需求、五種需求在不同的時段，不同的空間可能會產生很多的需求，怎么樣結合客戶的需求，更多的子品牌、細品牌、小業態。像兒童教育、兒童娛樂、在一般的業主看來沒有它不行，有它好象租金上面取舍的又有點不容易。我們看到，有一定體量的購物中心，現在能夠真的產生聚客能力和聚客忠誠度的，往往就是這些核心家庭服務為目標的一些業態。這方面我們的黃總是做了很多的研究和探索，我們現在有請黃總。
摩根實德（北京）教育科技發展有限公司 (佳加歡兒童職業體驗館)總裁 黃杰
黃杰：謝謝主持人，大家好，我是黃杰來自摩根實德教育科技發展有限公司。這是為了給兒童體驗項目專門成立的合資公司。我們主要是致力于兒童職業體驗項目的投資、研發、運營、管理。兒童職業體驗我想可能對很多在座的商業地產商來說都不陌生。簡單的說在購物商圈或者是商業地產范圍里面，我們建一個城市的模擬、虛擬化環境，配備一個相應的城市功能，嬰兒就會衍生出相應的職業，我們會讓3—12歲的孩子，在我們的虛擬的城市里面體驗這個社會，體驗不同的職業。通過他們的勞動賺取一定的虛擬貨幣，讓小孩子很早的就了解世界，了解現在的社會是有勞動才會有回報的。同時我們也通過體驗過程中的教育和引導，能夠幫助孩子提升他的求知欲望、探索欲望。從整個項目來講，是一個非常好的寓教于樂的項目。我們投資人特別是大連市的董事長徐明對我們的項目來說，你們做這個項目一定要8考慮到社會公益性，希望所有到我們項目來玩的孩子們都成為中國未來的思想家、發明家、管理者，希望這個教育能夠對中國目前的教育體制，起到一個比較好的輔助、促進作用。
這個項目從運營到現在，從商業地產的角度，和商業地產業態的角度來說我們是一個新生兒，這個項目到目前發展雖然全國已經有60多個相同的業態進入開業狀態，但是成功的并不多。我們確確實實是在商業業態環境里面是一個比較初生的嬰兒。剛才穆總也說，從地產商來說，他們希望引進我們這樣的業態。就像陳總剛才提到的，可能在短期回報和長期回報租金方面可能會有一些猶豫。因為要建一個虛擬的城市環境，需要有一定的體量，我們一般從前期，整個做調研和自己去選址的角度說，我們希望能夠找到一萬平米以上的建筑面積里做我們的項目。所以都遇到很多的問題。
我跟主持人溝通之前就談到。
第一我們這個項目對商業地產的運營商來說，是有非常大的吸引力。我們在前期跟很多線城市高端的購物中心進行溝通的時候，我們跟他們提出來兒童職業體驗項目，是目前大家都追求的，在中國的獨生子女社會狀態下，1+6最佳的消費模式。一個孩子帶著一對父母，一對父母的父親和母親又會帶著他們的子女過來。因為現在是獨生子女的政策，到今天孩子是這個家庭的核心。父母也是獨生子女，所一家六口都會圍繞孩子會進行消費，規劃他們的生活。因為它本身對孩子有非常天生的吸引力，孩子們在所有的職業體驗過程中會玩的非常開心，他會不停的到我們的職業中心來消費。由于中國教育體制的問題，禮拜一到禮拜五孩子是要上課的，到了周末的時候，大一點的孩子又要參加各種不同的補習班，培訓班。學琴、學畫，孩子目前是背負著沉重的負擔，到我們這里來玩可能是他們放松的一種機會。我們這個項目在中國運行的兩年多，普遍的被接受的程度并不是很高。
整個從我們目前看到的已經營業的40多家相同業態項目來說，也基本上沒有盈利的。這里面牽扯的就是商業業態互動，從我們做兒童職業體驗來講，雖然我們出于一種社會效益做這個項目，因為畢竟是一個企業，如果不能夠養活自己，怎么去做社會效益就是一個空談。我們借這個機會，也跟大家溝通一下，兒童職業體驗教育，因為他前期的投入相當的巨大，他的運營維護成本也非常的巨大。由于有1+6的消費模式，由于孩子在我這玩，我們可以不停的進行游戲升級的辦法吸來引孩子，從三歲開始，甚至一直到十幾歲，已經不能做這些職業體驗的時候，我們可能會給他提供更多的職業技能的體驗，我們也希望這個孩子從我們的兒童職業體驗的平臺上，從三歲一直走到他大學畢業。等這個孩子大學畢業以后，受到我們的影響，返過來還會帶他們的孩子過來，這個行業商家來講，對地產商來講也是一個非常強的聯合機制。我們希望跟大家交流，我們也是希望跟未來地產商合作的時候。
一我們是希望在這個項目合作之前，我們就能達成一個協議，我們能夠建成一個虛擬的環境。我們高樓可能是
從業態合作的角度來講，因為我們這個項目要到今年的5月份才能開業，所以我們現在因為畢竟是新來者，我們不能理直氣壯的說，我們一定能給其他的業態帶來什么樣好的影響，但是我們也在做很多很多的研究工作。包括跟大公司的商家，大公司的業主，都在做一些很好的溝通，我們希望將來當家長帶著孩子來我們的兒童職業體驗城來學習、游玩的時候，我們會把家長通過跟在座的商家的某種合作的方式，“趕”到你們那個地方去消費，讓孩子安安心心的在他自己的世界里面做一個小大人，以此既能讓孩子，特別是在獨生子女環境里面能在一個陌生的環境里面，跟不同的小朋友交朋友，同時我們也希望把家長請到周邊的商場里面去消費，謝謝大家！
穆建瑋：這是一個創新的業態，因為在購物中心里面，不能用傳統商場的思維去思考，像我們在百貨店買東西一樣，實際上購物中心是一種生活方式和現行消費隱性消費相互關聯的消費場所，像這種兒童寓教于樂的佳加歡，實際上培養了核心家庭，我們有多少住戶，圍繞孩子實際上這個購物中心是一個黏合劑，伴隨孩子從3歲到12歲，他把整個家庭的對這個購物中心本身的忠誠度和親和感培育起來，它對別的商家高附加值的，人都是投桃報李，這種寓教于樂的方式，核心家庭就會對你這個品牌產生忠誠，他就覺得應該在這個地方去消費，所以有的低租金業態，但是作為購物中心來講是非常高的附加值。我們在5、6月份時候能夠親臨我們黃總的項目去學習，再次感謝黃總。
剛才我們講，現在來了一個租金比較高的。他不是賣表的是賣時間的。時間怎么賣？我們聽聽莊總的。
圖為名家時間（Designer Times)行政總裁 莊煥華 莊煥華：現在流行創新，我是莊煥華從香港過來參加這個會議。年紀上上可能最年輕的，我從1993年4月8號已經開第一家專門店，在1994年的時候，我在北京也開了第一家專門店，通過20多年在中國發展零售。今天的主題我想集中在組合兩個字，現在由于商業地產的高速發展，很多地表性也好，地點的也好，昨天萬達的老總已經說，兼顧不了太多的事情，組合是一個問題。舉個例子，在一個城市，很多商場他們為了效益，同樣的商場，作為我們零售商來講怎么應對這個問題，我只能夠調節我們自己。
我們公司代理了大概有20個品牌，我們只能夠以我們自己的組合去迎接不同的商業地產。比較成功的例子是在上海東路有一家鴻毅廣場，每一個新開業的商場，有點像北京王府井這樣的，都是以流行手表作為一個適應點，所以我們在那邊開了，經過五年，隨著商場的發展，基本上每一個商場的老板，我認識的，過來兩三年他就說我要做名牌。今天鴻毅廣場在一樓的位置，已經從一個（英文）小小的品牌，到今天已經有十幾個大品牌的商店。包括一些瑞士名表，這就是我們作為一個零售商用組合去應和他們。
另外在南京，摩根實德有一個國際廣場，開業的時候有（英文）大部分的名表，考慮到南京的城市，我們把一個品牌去掉了。這是我們從組合里面去改變的，我們目前的經營狀態是根據每一個商業的地產，可能這是有點不同的，你會看到麥當勞，等等都是一樣的，但是名家是不一樣的。我們在每一個百貨商場里面，上海的萬象城，我們都有一個不同的面貌，不同的品牌的思考，適合當地的人群，跟當地的商場的定位。我覺得組合作為零售商來講，我們能做一個應對迎接今年快速商業產的情況，謝謝！
穆建瑋：大家有時間的時候可以去我們莊總的店里面看一下，他賣時間是怎么賣的，他說他不賣表，我還是對這句話比較感興趣。我們有請到我們星期五餐飲有限公司的張家棟張總他的經營經驗，目前在購物中心的定位和一些需求，請他來闡述一下他的看法。
圖為北京星期五餐飲管理有限公司開發部總監 張家棟 張家棟：謝謝主持人，大家中午好，我想跟大家交流的是我對商業地產的一種想法和它的運行管理，至于我所從事的品牌我現在不想跟大家做更多的介紹，因為介紹可能會占用大家更多的時間。我想講的我們現在的主題是商業地產，我只是代表我個人跟大家溝通一下，商業地產我個人的看法。今天在座的開發商不多，叫做甲方和乙方，我們作為甲方跟開發商提一點小小的建議。
商業地產區別于房地產，和旅游地產等等，商業地產的屬性是商業。還是要遵循商業的規律來進行規劃和管理，我們通常講專業的人做專業的事，對于開發商來講他只是考慮地產的開發，而沒有過多的考慮我們乙方的需求和商家的需求。對于地產來講它要求的面很細而且很廣，不同的商家有不同的需求，不同的商家有不同的定位，這種需求和定位把它整合在一起才是一個商業地產正常發展的因素。這種因素怎么跟地產商結合利起來這就需要一個溝通的平臺，這個平臺我建議開發商應該在前期的時候和這些商家做一個溝通，這種溝通是非常有必要的，決定你的商業地產成功與否。
我看商業地產項目里還有很多叫做產權式商鋪，在我從事這種開發選址20多年來講，我跟這種產權式商鋪訂單只有一兩個而已。為什么這么少？還是和產權式商鋪的這種定位有很大的關系，我們在座的可能都是來自北京的一些商家，北京的產權式商鋪，在這里我們要點商家可能不太禮貌，大家心目當中都有，這種產權式商鋪和它所在的位置和項目，這種項目有幾個運行成功的，可能寥寥無幾。為什么呢？我在網上看到，大家對這種產權式的商鋪，把它笑侃為三無式產品，無規劃，無定位，無管理。
這種產權式大多數運行的叫做物業管理，用物業管理的方式來管理商業，我覺得很不合適。舉一個很簡單的，就像公交運行和出租運行，雖然都在運行交通但是它的定位不一樣，客群不一樣，你用公交的管理方式管理出租不行，用管理出租的方式管理公交同樣不行，所以用物業的方式管理商業同樣不行，商業管理要把商家組合在一起做一件事情，把商業做一個很大的促銷和推銷，要做一個很大的（英文）。作為產權式的商鋪有可能嗎？商家都是小業主，他能夠服從于你一的一個促銷方式嗎？所以我覺得作為乙方來講，商業項目選址的時候，可能在這上我們要稍微慎重一點，這是我給大家的一個建議，所以要討論商業地產，我覺得要用一天兩天的時間去討論，顯然時間不夠，從目前來看，現在我們的商業要進入商業地產年代，我覺得我們靜下心來踏踏實實的好好總結一下，我們作為品牌商家對市場的需求，對開發商的需求，怎么樣把它友善的組合在一起，能夠達到一個商業地產正常運轉和良性的互動，謝謝大家！
穆建瑋：非常感謝張總，我結合一下前面幾個嘉賓，做一個小結，本人是在和美商地，我們一直在做項目的策劃和商業的規劃設計，包括招商運營，在這個過程中，我就發現分不同的地區，開發商投資的出發點和心態不一樣。在三四線比較落后的一些地方主要是以賣為主，所以不太在乎持有性業務怎么去規劃，在一二線城市，包括現在部分的三四線中心城市就比較在乎了，他們覺得要做這三項工作。
我們整個建筑設計，用于房地產開發的前期定位和概念規劃這個階段，開發商可以完全主導，征求一下專業機構或者部分的意見，那是為了用地，設定一些條件去拿地，但是你要做一個產品落地的時候，一定要作前期比較深化的定位，結合專業的機構，不能用設計院完全來代替專業的策劃機構，很多人說我腦子里面想一個東西，我找一個設計院畫個圖就完了，這是你的權利，但是有的時候市場用“腳”投票，不是用“腦袋”去投票，所以在方案的過程中，我們要以商定產策劃、規劃做在前面。
在完成了方案設計，進入施工的過程中，我們的主力店，包括我們的招商規劃、品牌規劃，物業規劃，運營規劃，動線，設施設備，要求，還有整個空間上面，客戶、交通組織方面都進行細致的分化，結合商家的意見，專業的需求，和業態配比的位置，垂直交通，平面布局要一次性深化，一次性裝進去，避免我們開工以后再推倒重來，或者有大的改動，機線的預埋等等。像我們現在餐飲娛樂的比重逐步增多的情況下，購物中心體量空間結構逐步復雜的時候，一定要把商業規劃作到專業及程度，中間有一個連接，連接開發商的思想，以及我們商家的需求和設計規范的需求，和控制性規劃的需求的時候，這里面就專業的創造價值，不是要去忽悠，大家的腳步要在一起經過嚴格的評審做到的。
現在很多的開發商有些時候把所謂的機構不愿意付出專業的服務費，那你就錯了。在任何房地產的項目里面，營銷費用，策劃費用，它是在3%—5%左右，你投的多獲得的越多，不然最后你付出的代價更大�，F在很多的品牌都好找，開發商說那我自己找就的了，還用你干什么，這是兩個概念，它有它專業的價值，在于它把業態的配比和科學的東西整合起來，包括技術性的對接，不是說誰認識誰，靠一種簡單的關系，商家還有一個選址定位，物業優化的問題。把這些東西在開發之前，預埋進去，為一個項目的未來，創造更好的，不留遺憾，做精品，做正品，要靠一個產業鏈伙伴，以商定產，這么一個完整的過程，希望我們能夠相互溝通理解，今天這個主題非常好，看看有什么問題沒有，幾個嘉賓有什么要說的沒有的話大家有機會換換名片，耽誤大家時間了，謝謝各位嘉賓。
此文為轉發新浪商業地產論壇實錄http://sydc.sina.com.cn（仍有參考價值）
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